Gayrimenkul ülkemizde sık sık öne çıkan yatırım araçlarından biridir.  "Dünyada mekan, ahirette iman" şeklinde deyişlere bile girmiş olan gayrimenkul edinmek halkın,  özellikle de dar gelirlinin ulaşması güç bir hedefi gibidir. Oysa 2005 yılının sonunda başlanması düşünülen ipotek finansmanı modeli ile bu hedef çok kişinin hayali olmaktan çıkıp gerçeğe dönüşebilecektir.

 

 

Aslında ekonomik istikrarsızlıklara rağmen bu model dünyada pek çok ülkede uzun yıllardır başarıyla uygulanmaktadır. İngilizce karşılığı "mortgage" olan (aslında İngilizce karşılığına gerek yok ancak bahsetmekte olduğum sistemin maalesef dilimizde karşılığı yokmuşcasına, Türkçemizi kullanmayı bilmeyenlerce bu İngilizce sözcükle anılması nedeniyle açıklamak istedim), sistemin özü kişilere gayrimenkul edinmede ipotek karşılığı uzun vadeli, düşük kredili finansman sağlamasından ibarettir.

 

 

Sistemin işleyişine bakıldığında, birey ilgili finans kuruluşuna başvuracak ve satınalmak istediği gayrimenkulün bedelini ipotek ederek bu kuruluştan kendisine 20-30 yıl gibi uzun vadeli kredi sağlanacaktır. Bir başka ifadeyle, kişinin satın almayı istediği gayrimenkulü finans kuruluşu satın almakta ve mülkiyeti de kişiye devretmektedir. Kişinin finans kuruluşuna olan borcunun karşılığında ise gayrimenkul ipotek edilmektedir. Kişi bu borcunu, uzun vadeli ve düşük faizli aylık ödemelerle kapatacaktır. Hem isterse konutunda oturabilecek, hem de kira öder gibi bütçesine uygun miktarlarla yansıyan ödemeler ile konutun sahibi olacaktır. Sistemin kişiyi ilgilendiren kısmı bundan ibaret. Ancak sistemin işlerliğinin sağlanması için sistemde başka unsurların da yer alması gerekmektedir.  Örneğin, bu konuda yasal altyapının tamamlanması ve finans sağlayan kuruluşların elde biriken kredi alacaklarını bir kıymete veya nakte çevirmeleri gibi. Yasal altyapı süratle hazırlanıyor. Diğer işlemin çözümü ise  birkaç yolla gerçekleşebilir.  Bunlardan biri ipoteğe dayalı menkul kıymet kağıdı çıkartmak suretiyle diğeri de yurtiçi veya dışından ikincil yatırımcılara bu kredilerin satılması suretiyle. Sistem bu şekilde çalıştığında, hem kişiye finans sağlayan kuruluşların likidite sorunu çözümleniyor, hem kişi isterse gayrimenkulün ödemesi bitmeden bir başkasıyla takas edebiliyor hem de tüm bu işlemler yasalarla korunduğu için sistemde yer alanlar kendilerini güvende hissediyor.

 

 

Sistem, bu haliyle çok ideal görünmekle birlikte henüz geniş kitlelere ve özellikle de dar gelirlilere hitap edecek gibi görünmüyor. Neden? Bunun birkaç nedeni var. Bunlardan biri öncelikle henüz ipoteğe dayalı uzun vadede gayrimenkul edinme piyasasının oluşmamış olması. Bu piyasanın oluşması zaman alacak tıpkı borsanın halk içinde benimsenmesi kullanılması ve yaygınlaşması gibi. Yasal düzenlemeler gerçekleştikten sonra kimlerin hangi şartlarda başvuru yapabileceği de belirginleşecek (kefil gerekip gerekmediği veya gelirle gayrimenkulün bedeli arasındaki rakamsal ilişki gibi). Bir başka neden ise halka arz edilebilecek konut stoğunun da sınırlı olması, çünkü sistemde yer alabilecek konutların kaçak olmaması ve bazı standartları taşıması gerekiyor. Bu da yapılacak konutların ya da halen sisteme dahil olabilecek konutların sosyal konuttan daha ziyade lüks konut olabileceğini anımsatıyor. Kredi faizlerinin seviyeleri ile ödeme vadelerinin ne olacağı da önemli bir diğer nokta. Bu durumda sistemden ilk faydalananlar yine ortaüstü ve üst gelir grupları olacak.

 

 

Sonuçta, ipoteğe dayalı finansman yoluyla gayrimenkul edinme ülkemizde iyi bir gelişmedir. Hem daha kolay gayrimenkul edinilebilecek hem de yeni istihdam kolları doğacaktır. Gayrimenkuller ruhsatlı ve belli bir kaliteyi taşımak zorunda olacaktır. Ancak finans otoritelerinin de belirttiği gibi sistemin başladığı günden itibaren bu gelişmeleri beklemek gerçekçi değildir. Gelişmeler zaman içinde gözlemlenecektir. Yaygın ifadesiyle kira öder gibi konut edinme zamanla yaygınlaşacaktır.