Politikacılarımızın, "Kira öder gibi ev sahibi olma fırsatı" olarak tanıttıkları konut finansmanı mortgage sistemi resmen başladı. Bankalar, gazete ve televizyonlarda yayınladıkları çekici reklamlarla, vatandaşları bu yeni sistemden yararlanmaya çağırıyorlar; "Fırsatı kaçırmayın, sizin de başınızı sokacak bir yuvanız olsun" diyorlar. Bir bankanın mortgage sistemini tanıtmak amacıyla hazırladığı, tüm otobüs duraklarını süsleyen afiş, konut kredisi sisteminin özünü anlatması açısından 'cuk oturmuş'. Afişte bir gelinle bir damadın başları üzerine pembe pancurlu bir ev maketi oturtulmuş. Bu fotoğrafı, "Sizin de başınızı sokacak bir eviniz olsun" şeklinde okuyabileceğimiz gibi, Merkez Bankası'nın uyarılarını dikkate aldığımızda, "Mortgage sistemini doğru kullanmazsanız eviniz başınıza yıkılabilir" şeklinde de okuyabiliriz. Ne diyordu, Merkez Bankası Başkanı Durmuş Yılmaz, anımsayalım: "İhtiyatlı bir yaklaşımla hane halkının yıllık gelirinin yüzde 30'unu konut kredisi taksidi olarak ödeyeceği varsayımıyla, tüketicilerin bu yapıdaki bir krediyi kullanabilmesi için yıllık 43.4 bin YTL gelire sahip olması gerektiği hesaplanmaktadır. Son gelir dağılımı verilerine göre, yukarıda açıklanan krediyi sadece gelir dağılımından en yüksek pay alan yüzde 10'luk dilimdeki hane aklının kullanabileceği görülmektedir." Merkez Bankası'nın 31 Mayıs'ta açıklanan Finansal İstikrar Raporu'nda, mortgage kredisi kullanmayı düşünenlere bir dizi uyarı yapılıyordu. Konut kredilerinin ortalama 6 yıl, aylık faizinin yüzde 1.5, ortalama büyüklüğünün de 47 bin YTL civarında olduğu vurgulanarak, "Ayağınızı yorganınıza göre uzatın" uyarısı yapılıyordu. Merkez Bankası'nın raporunda dikkat çekici bir örnekleme yapılıyor, farklı vade faiz oranlarında 50 bin YTL'lik bir konut kredisi kullanıldığında, bunun yıllık taksit tutarları ile bu taksitleri ödemeye yeterli olabilecek yıllık gelir tutarlarının ne olması gerektiğine ilişkin tablolar veriliyordu. TÜİK verilerine göre Türkiye'de 16.7 milyon hane bulunuyor. Merkez Bankası'nın 2006 verileriyle yaptığı hesaplamalara bakacak olursak, yüzde 1.5 faiz oranı ile konut kredisi kullanabilecek hane sayısı 1.8 milyon. (Hani şu MB Başkanı'nın sözünü ettiği yüzde 10'luk yüksek gelir dilimine giren haneler.) Fakat, faiz oranları yüzde 0.5'e çekilmesi ve vadenin de 30 yıla yayılması durumunda, konut kredisi (mortgage) kullanabilecek hane sayısı 9 milyona yükseliyor. Kiminin "tut-sat", kiminin "ipotekli konut kredisi" dedikleri mortgage sistemi resmen yasalaşıp uygulanmaya başlandı. MB Başkanı'nın da uyardığı gibi, konut kredisi kullanmaya karar vermeden önce, gelir tablomuzu çok iyi incelememiz, alacağımız kredinin vade, faiz oranı ve türünü göz önünde bulundurmamız gerekiyor. Kullanacağımız kredinin sabit mi, yoksa değişken faizli mi olacağına dikkat etmek, yarar ve zararlarını da çok iyi araştırmak zorundayız. Dünyada uygulanan mortgage sisteminde her iki tür faiz sistemi de geçerli. Fakat bizde, şimdilik, yalnızca sabit faiz sistemi uygulanıyor; değişken faizli konut kredisi ile ilgili yönetmelik henüz hazır değil! İstim arkadan gelecek.. FAİZLER YÜZDE 1'İN ALTINA DÜŞMEDİKÇE... Mortgage sisteminin bizde uygulanış şeklini eleştirenler, özellikle faiz oranına dikkat çekiyorlar. Dünyanın hiçbir ülkesinde konut kredilerine yüzde 1'in üzerinde faiz uygulanmazken, bizde bu oran yüzde 1.5! Bankalar çekici reklamlarla vatandaşı mortgage sisteminden yararlanmaya davet ederlerken, politikacılarımız da sistemi, "Kira öder gibi ev sahibi olma fırsatı" olarak sunuyorlar. Yüzde 1'i aşan faiz oranlarıyla bu sistemin başarılı olamayacağı bilinirken, bu yönlendirmelerin ilerde büyük düş kırıklıkları yaratabileceği gözden uzak tutulmamalıdır. Avrupalı 400 gayrimenkul uzmanının katılımı ile hazırlanan Urban Land Institute (ULI) ve Pricewather House Cooper (PWC) tarafından hazırlanan rapora göre İstanbul, önümüzdeki onyıllarda , gayrimenkul konusunda büyüme potansiyeli en tüksek şehirlerin başında geliyor. İstanbul'daki kentsel dönüşüm çalışmaları Avrupalı yatırımcılar tarafından dikkatle izleniyor. İstanbul "Önümüzdeki on yılın yıldızı" olarak anılıyor. Wall Street Journal gazetesi, büyüyen ekonomisi sayesinde Türkiye'de geçen yıl emlak sektöründeki işlem hacminin 1.1 milyar dolar olduğunu belirterek, bu rakamın bu yıl 4 milyar dolara yükselebileceğini yazdı. GYODER Başkanı Haluk Sır önümüzdeki on yılda Türkiye'de 10 milyon yeni konutun inşa edileceğini söylüyor. Rakamlar başdöndürücü. Türkiye'nin konut pastası, yabancı fon yöneticilerinin ağızlarını sulandıracak kadar büyük. Küresel likidite bolluğuna bağlı olarak Türkiye'ye, bankalara akan petro-dolarlar, bu kez, ev sahibi olma heyecanıyla sistemin inceliklerini inceleme fırsatı bulamayan vatandaşlarımızı hedef alıyor. İlgililer vatandaşı yönlendirirken, dünyadaki uygulamalardan dersler çıkarmaları gerekmez mi? Mortgage sisteminden yararlanmak isteyen okurlarımızın, konuyla ilgili olarak kaleme aldığımız 20 Şubat 2007, 28 Şubat 2007 ve 1 Mart 2007 tarihli yazılarımızı okumalarını öneririz. Milyonları ilgilendiğinden, yeri geldikçe konuya değinmeye devam edeceğiz. .........................................KÜPE....................................... Düşmanın dost görünen yumuşak yüzüne, tatlı sözlerine, armağanlarına kanacak olursan, ey Türk ulusu, bil ki yok olacaksın! Ülkende birliğini korursan, yaşayacaksın.. BİLGE KAĞAN