Bu hafta siz değerli okuyucularıma en çok merak edilen ve son dönemde artan kira bedelleri sebebiyle yaşanan kira hukukuna ilişkin sorunlardan; kiracının veya eşinin konutu olması sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ve
İki Haklı İhtar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi üzerine açıklamalarda bulunmaya çalışacağım.
Kiracının Veya Eşinin Konutu Olması Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olması halinde kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdirilmesi talepli dava açma hakkına sahiptir. İşbu davayı kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır.
Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması aşamasında kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekmektedir. Bu hususun bilinmemesi davanın açılabilmesi için esaslı unsur kabul edilmektedir. Kiraya veren kiracıya dava açacağını önceden bildirmesi halinde dava açma süresi uzamış olacaktır. Şöyle ki, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ise; davanın açılma süresi bir kira yılı için uzamış sayılmaktadır.
Ayrıca, kiraya veren kira yılının sonuna kadar dava açma hakkına sahiptir. Dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilememektedir. Kiraya veren öncelikle kiracıya noter kanalı ile kendisinin veya eşinin aynı bölgede tapulu taşınmazının bulunması sebebiyle kiralananı tahliye etmesi talepli ihtarname göndermelidir. Kiracı işbu ihtara rağmen kiralananı tahliye etmemesi halinde kiraya veren tahliye talepli dava açma hakkına sahiptir. Kiracının aynı bölgede taşınmazı olduğunu öğrenmesi akabinde açtığı tahliye davasında delil olarak, tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtarname, tanık dinlenmesi ve bilirkişi incelemesi gösterebilmektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kiralayanın kiracıya kiraların ödenmesi için iki haklı ihtar gönderme hakkı bulunmaktadır. Şayet bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı hakkında yapılacak işlemler farklılık göstermektedir.
Kiraya veren bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına sebep olan kiracı hakkında, kira süresinin bir yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna başvurmak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulu bulunması halinde, muaccel hale gelen, kiranın tek ihtarla talep edilmesi gerekirken birden fazla ihtarla aynı ödenmeyen kira bedelinin istenmesi iki haklı ihtarın yapıldığının kabulünü gerektirmemektedir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralayan tarafından noter kanalı ile ihtarname gönderilmesi halinde yapılan kira ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir.
Bir yıldan daha kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmamaktadır. Ayrıca, süresiz kira sözleşmelerinde ve kira parasının yıllık ödenmesi halinde gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmamaktadır. Kiracı kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde kiralayan Sulh Hukuk Mahkemesine dava açma hakkına sahiptir.
Kiralayan iki haklı ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye kararı verilmesini Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminden talep edebilir. Kiraya veren işbu davasında ihtarnameleri, kira sözleşmelerini, tapu kaydını dava dilekçesi ekine ekleyebilir. Kira sözleşmesine, kiraya veren ve kiracı, kiranın ödenmemesi halinde kalan aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükmü de ekleyebilme hakkına sahiptir.
