6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere; kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri Türk Borçlar Kanunu kapsamında açıkça belirtilen durumlarda mümkündür.

Bu sebeple, özellikle son dönemlerde artan kira bedelleri sonucunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin kira bedelinin artırılmasını talep etmesi, bu taleplerin de kiracılar tarafından kabul görmemesi sebebiyle kiraya verenlerin tahliye davası açtıklarını görmekteyiz. Ancak tahliye davası açılmadan önce zorunlu olan kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Tahliye davalarının kiraya verenler tarafından açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen birtakım hakların tanınması sebebiyle kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnamesi alınması sıkça tercih edilen bir yöntem olarak karşımız çıkmaktadır. Bugün değerli okuyucularımıza tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, geçerliliği ve geçerli bir taahhüde dayanarak yapılabilecek tahliye aşamalarını izah etmeye çalışacağım.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi; kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğine dair kiraya verene yazılı olarak üstlenmesidir. İşbu husus Türk Borçlar Kanun’unun 352. maddesinin 1. Fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu kapsamda tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebileceği önemli olmakla beraber işbu taahhüdün hukuken geçerli kabul edilebilmesi, belirli şartlara bağlıdır. Türk Borçlar Kanun’unun genel hükümlerine tabi olarak akdedilmiş kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 1. Fıkrasında hükmü uygulama alanı bulmayacak ve bu kapsamda bir tahliye taahhüdü yapılamayacaktır.

Tahliye taahhüdünün amacı kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananın boşaltmayı taahhüt etmesi olup bu kapsamda kiraya veren başkaca bir sebebin varlığına gerek duymaksızın ve tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkanına sahiptir.

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu kapsamında yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği açıkça düzenlenmiş olsa da öğretide tartışmalar mevcuttur.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü her ne kadar hukuki niteliği doktrinde tartışmalı olsa da Türk Borçlar Kanunu kapsamında aranan geçerlilik şartları şu şekilde düzenlenmiştir;

Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Olması Gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanun’unda kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir kısıtlama bulunmamaktadır. Tahliye taahhütnamesinde de şekil şartı aranmaktadır. Bu kapsamda ayrıca bir kriter belirlenmemiş olmakla taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür. Kiracı’nın imzasının kendisine ait olmadığını ileri sürmesi ihtimalini bertaraf etmek amacı ile işbu taahhüt metninin noter vasıtası ile düzenleme şeklinde yapılması önem arz etmektedir. Kiracı’nın tek kişi olmaması halinde ise işbu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uyularak verilmesi gerekmektedir. Aksi halde tahliye taahhütnamesi hüküm ifade etmemektedir.

Taahhüdün Kiracı ya da Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmiş Olması Gerekmektedir.

Kiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisine vermiş olduğu açık yetki ile de tahliye taahhüdü verilebilmektedir. Vekaletname ile de tahliye taahhüdü verilebileceği hususunda özel yetki şartı aranmaktadır.

Taahhüdün Kiracı’nın Kiralananı Belirli Bir Tarihte Boşaltmayı Üstlendiğine Dair Bir Beyan İçermesi Gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanun’u kapsamında tahliye taahhüdüne ilişkin düzenlemeler uyarınca Kiracı veya yetkili temsilcisi vasıtası ile akdedilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur. Tahliye taahhütnamesinin kesin ve belirlenebilir bir gün içermesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı uyarınca tahliye taahhüdünde yer alan gerek imza gerek ise tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılması hususudur. İşbu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da işbu hususun ispat edilmesi bizzat kiracıya aittir.  Bu durumun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilmektedir.

Taahhüdün Kiralananın Kiracı’ya Teslim Edilmesinden Sonra Verilmiş Olması Gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin verilmesinde en önemli husus ise; kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılmış olan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında açık bir şekilde düzenlenen tahliye taahhütlerinin geçerli olmasının kiralananın teslim edilmiş olması şartına bağlı kılmıştır. Bu kapsamda tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması durumları ile sıkça karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda Yargıtay’ın içtihatlarında ispat yükünün Kiracı’da olduğunu ve mevcut durumu ispat edememesi halinde sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmiştir. Diğer taraftan, Kiracı’nın baskı ve cebir altında mevcut taahhüdün imzalatılmasını takiben irade sakatlığı nedeniyle Türk Borçlar Kanun’unun 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkı vardır. Söz konusu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kanunen şart koşulmuş olan bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunulması gerektiğidir.