Herkese merhabalar,
Bugün sizlerle Önce Vatan Gazetesi’nin bana ayrılan bölümünde, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek 11 Haziran 2022’de Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve 1 Temmuz 2023 tarihine kadar (1 Temmuz 2023 dahil) geçerliliği olan, konut kiralarındaki artış oranına ilişkin yeni yasal değişikliği konuşacağız.
Son zamanlardaki yüksek kira zamlarının kiracıları epey bir zorlaması sebebiyle, kiracıların mağduriyetine yol açan yüksek kira artışlarının önüne geçilmesi ve her iki taraf için de hakkaniyetli bir çözüm olması adına, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek olan konut kira sözleşmelerindeki kira artış oranının üst sınırı %25 olarak sınırlanmıştır.
Yeni değişiklikliğin gelmesiyle birlikte, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında taraflarca yenilenecek kira sözleşmelerindeki kira artış oranı, bir önceki yılda ödenen kira ücretinin %25’ini geçmeyecek şekilde düzenlenerek, kiraya verene sınırlı bir zam yapma hakkı verilmiştir. Zam oranının sabitlenmesiyle birlikte örneğin; 5.000,00 TL olan bir kira bedeli, zamlı haliyle 6.250,00 TL’nin üzerinde olamayacaktır. Böylelikle normalde TÜFE artış oranına göre arttırılan kira zamları, artık 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek yada kira artışı yapılacak konut kira sözleşmelerinde, bir önceki döneme ait kira sözleşmesinde belirlenen kira ücretinin %25’ini geçemeyecektir.
Dolayısıyla üst sınırın %25 olarak belirlenmesi, TÜFE artış oranının güncel haliyle %39.33 olduğu düşünülürse, belirli bir süreliğine TÜFE oranının altında kalacaktır. Ayrıca kanuna göre; ‘Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerli kalacaktır.’ denilerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira artış oranının %25’in altında olması halinde sözleşmedeki bu oran geçerliliğini koruyacaktır. Şayet taraflar arasındaki konut kira sözleşmesinde; TÜFE oranına göre kira artışı yapılacağı veyahut %25’in üzerinde örneğin, ‘kira ücretinin %50’si’ şeklinde bir kira artış oranı kararlaştırılmış ise, işte bu hallerde sözleşmede %25’i aşan kısmın hukuken bir geçerliliği olmayacak ve aşan kısmın ödenmesi de talep edilemeyecektir.
Kiracı ile kiraya veren arasında bu tarihlerde yenilenecek olan konut kira sözleşmeleri, her halükarda bir önceki yılın %25’ini geçmeyerek kiracılar açısından daha makul ve koruyucu bir düzenleme olup, kanaatimce her iki taraf içinde şimdilik ortak bir çözüm diyebiliriz.
Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde ile getirilen kira artış oranına %25 üst sınır değişikliğinin, sadece konut kira sözleşmeleri bakımından geçerli olduğunu bir kez daha hatırlatarak, işyeri kiralarında geçerli olmadığını belirtmek isterim. İşyeri kiralarında yine TBK 344/1 uygulanarak, iş yerlerini kiraya verenler, yenilecek kira dönemlerinde kiracılara uygulayacakları kira artışı oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranının oniki aylık ortalamasına göre hesaplanarak bu değişim oranını geçmeyecek şekilde, kısacası TÜFE oranına göre kira bedellerinin arttırımı yapılacaktır. Dolayısıyla tarafların kira sözleşmesinde belirlemiş oldukları kira artış oranı, açıklanan TÜFEon iki aylık ortalamasının değişim oranından düşük ise (TÜFE oranının altında ise) kira akdi geçerli, açıklanan TÜFE oranından fazla ise geçersiz kabul edilecektir.
