YAĞMUR TANYILDIZ'ın röportajı için tıklayınız...
Yüzde 25 zam olarak uygulanan "tavan kira zammı" uygulaması 1 Temmuz 2024 itibariyle sona erdi. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) enflasyon rakamlarını açıklamasıyla birlikte konut kiralarına yapılacak zam oranı da belli oldu. Tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre belirlen kira zammı yüzde 65.07 oldu. Ev sahipleri, Temmuz ayında kira sözleşmesi yenilenecek olan kiracıları için en yüksek yüzde 65.07 oranında zam yapabilecek.
Tüm merak edilen detayları AVUKAT GİZEM GONCE’ye sorduk.
Kira artışlarına uygulanan ‘yüzde 25 zam sınırı’ sona ererken; yeni kira zam oranı yüzde 65,07 olarak açıklandı. Tabii bu durumda merak edilenler var. Konut kirasında yüzde 25 zam sınırı uygulaması hangi dönemi kapsıyor Gizem Hanım?
Konut kiraları ve yıllık zam oranları, son iki yıldır vatandaşın en büyük sorunu haline gelmiştir. Daha önce TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenen konut kira zamları; yüksek enflasyon döneminde sabitlenmiş, kiracıları korumak için iki yıldır yüzde 25 zam sınırı uygulanmıştı. Türk Borçlar Kanunu'na 8 Haziran 2022'de eklenen geçici madde ile konut kiralarına yüzde 25 kira artış zam sınırı getirilmiştir. Bu sınırlama 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılmıştır. Bu düzenleme kapsamında konut kira artış oranının tavanı yüzde 25'le sınırlandırılmıştı.
Kira zammı nasıl hesaplanacak?
Geçen yılın aynı oranına göre: Yİ-ÜFE ya da TÜFE üzerinden geçen yılın aynı ayına göre değişim oranı baz alınarak kira artışı hesaplanmaktadır. 12 aylık ortalama: 12 aylık TÜFE ve Yİ-ÜFE aylık ortalaması toplanır ve 2'ye bölünür. Kira artışı, çıkan sonuç üzerinden hesaplanmaktadır. Yeni dönemde kira artışları TÜFE oranına göre belirlenmektedir. TÜFE'YE göre kira artış oranı hesaplaması nasıl yapılacağı merak konusu olmaktadır. 01.07.2024 tarihinden sonra yapılan sözleşmelerde yüzde 25 kira zam oranı kaldırılmıştır. 03.07.2024 tarihinde açıklanan yeni TÜFE oranına göre Temmuz 2024 kira artış oranı yüzde 65,07 olduğundan kira bedeli de bu oran üzerinden hesaplanarak zam yapılacaktır.
TÜFE ortalaması üzerinde bir artış talep edilebilir mi?
Kiracı ve ev sahibi tarafından yapılan kira sözleşmelerinde genel kabul gören zam oranı TEFE TÜFE uygulamasıdır. Taraflar her ne kadar kira sözleşmesinde TEFE TÜFE oranında zam yapacakları noktasında anlaşmaya varmış olsalar da kimi zaman ev sahipleri kira sözleşmesine uymayarak TEFE TÜFE oranının da üzerinde bir kira artışı talep etmektedirler. Ancak bu durum hukuken geçersizdir. Bu noktada temel artış oranı kiracı için TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Temmuz ayı öncesinde kirasına zam yapan tüketicilerin durumu ne olacak?
Kira sözleşmesi mayıs ayından mayıs ayına yenilenen kira sözleşmelerinde yapılan zam için hâlihazırda o dönem devam eden %25 sınır uygulanmıştır. Fakat 1 Temmuz itibariyle kaldırılan %25 kirada artış oranına ilişkin ev sahipleri bu noktada yeni bir zam dönemi için Nisan 2025'i beklemek durumunda kalacaklardır.
2 Temmuz öncesinde artış yapan kiracılardan 2 Temmuz sonrasında aradaki fark kadar ya da farklı bir zam talep edilmesi mümkün mü?
1 Temmuz öncesinde hangi tarihte olursa olsun kira artışını yüzde 25 olarak yapan konut kiracısı 1 Temmuz sonrasında ayrıca ek bir zam veya fark zam artışı yapmak zorunda değildir. Bu kiracılar için bir sonraki yıl beklenecek ve kendileri için yenileme dönemi geldiğinde artık onlarda TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yenileme döneminde yapacaklardır.
Sözleşmelerde sabit bir kira oranı belirlenebilir mi?
Ebette taraflar kiracı ve ev sahipleri kiralanan taşınmazda kira sözleşmesi ile birlikte sabit bir kira bedeli üzerinden artış yapılması konusunda mutabakata varabilirler. Hukukumuzda genel kabul gören konut kira zammı için 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır. Bunu aşmayan bir oran belirlenmesi mümkündür. Ancak bunu aşacak bir talebin geçersizliği söz konusu olmaktadır.
Dava süreci devam edenlerin zam uygulaması nasıl olacak?
Bildiğiniz gibi 1 Eylül itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci getirilmiştir. Ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlık davaları ve arabulucu süreçleri devam etmektedir. Bu durumdaki kiracılar da zam yapma dönemi geldiğinde mevcut güncel olan oranı kira zam döneminde uygulayacak.
Ev sahibi hangi koşulda kirayı artırmayı talep edebilir?
Türk Borçlar Kanun’unun ilgili maddelerinde düzenlendiği gibi ev sahipleri kira sözleşmesinin 5. yılını tamamlayana kadar TEFE TÜFE oranı üzerinde kira artışı yaparak fazla bir artış talep edemezler. Ancak kira sözleşmesinin 5. yıl tamamlandıktan sonra ise ev sahibinin kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu noktada ev sahipleri kiranın arttırılması davası açmadan önce arabuluculuk sürecine başlamak durumundadırlar. Akabinde arabuluculuk süresinde anlaşma sağlanamaması halinde kiranın arttırılması davası ikame edilmesi durumu ev sahipleri tarafından söz konusu olacaktır.
İş yeri kiralarında uygulama nasıl olacak?
Bilindiği gibi iş yerleri için kirada bir kira artış sınırı uygulaması yapılmamıştır. Eski tarihlerde olduğu gibi TÜFE ortalamasında kira artış oranı yapılmaya devam edilecektir.
Ev sahibi yasal kira artış oranından daha fazla zam yapmak isterse ne yapılır?
Ev (konut) veya işyeri sahipleri son dönemde özellikle pandemiden sonra başlayan süreçte maliki oldukları ve kiraya verdikleri gayrimenkullere fahiş miktarlarda kira zamları yapmaya başlamış olup bu durum da giderek normalleştirilmeye ve hayatın olağan akışına uygun hale getirilmeye çalışılmaktadır. Ancak, Borçlar Kanun’unun ilgili maddeleri uyarınca kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri büyük oranda kiracıları destekler ve onların haklarını korumayı amaçlar şekilde düzenlenmiştir. Borçlar Kanun’una eklenen geçici madde ile sadece evlerde yani konutlarda 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranı yalnızca %25 olarak tayin edilmiş olup bu tarih de 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. İşyerlerinde uygulanmaya devam eden TÜFE oranındaki zam uygulaması konutlarda uygulanmamakta ve bu oran %25’e sabitlenmiş olmaktadır. Bu düzenlemelerden hareketle şunu diyebiliriz ki ev (konut) sahipleri kiraya fazla zam yapmak istediklerinde kiracıların bu oranı %25 ile sabit tutmalarının ve fahiş zamları kabul etmemelerinin önünde bir engel bulunmamaktadır. Kira sözleşmeleri şayet 5 yılı doldurmamış ise ev sahipleri %25’in üzerinde zam yapamayacaklardır. Ancak beş yılı aşan kira kontratlarında rayiç bedel üzerinden zam yapma olanağı yine Borçlar Kanunu’nun tanıdığı imkân çerçevesinde mümkündür. Şayet ev (konut) sahipleri fahiş zam yapmak istemeleri halinde kiracıların yasal (%25) oranında zam yaparak ödemelerini devam ettirmeleri gerekmekte olup ev sahibi bunu kabul etmez ise kira tespit davası açmaları gerekmektedir.
Kira anlaşmazlıklarını nasıl bir süreç bekliyor?
Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulma zorunluğu getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanmazsa dava bu aşamada kira artış davası, tahliye davası olmak üzere çeşitli davalar ikame edilebilmektedir.
Kira miktarı ile gerçek kiralar arasındaki fark çok artmışsa ne yapılabilir?
Kira miktarı ile gerçek kiralar arasındaki fark fazla artma olduğu söz konusu ise ev sahibi 5 yılı dolduran kiracı aleyhine kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Kira tespit davası; 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin emsal kira bedellerinin çok altında kaldığı durumlarda açılabilen bir dava türüdür. Ev sahibi, bu davayı açarak mevcut kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini talep edebilir. Kira tespit davasında mahkeme; emsal kira bedellerine, konutun durumuna, hakkaniyete ve TÜFE oranına göre yeni kira bedelini belirleyecektir. Fakat hâkim, TÜFE oranı ve %25 düzenlemesi ile bağlı değildir. Dolayısıyla, TÜFE oranından fazla bir artışa hükmedilmesi de mümkündür. Yargıtay; kira tespit davası konusunda verdiği bir kararında, benzer konutların kira bedellerinin araştırılması ve kira bedelini etkileyecek sebeplerin göz önünde bulundurulması gerektiğine hükmetmiştir.
Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim. Son olarak neler söylemek istersiniz?
Öncelikle böylesine kira hukukuna ilişkin hazırladığınız güzel sorular için çok teşekkür ederim. Son dönemde Türkiye’de en çok açılan dava türlerinden olan kira davalarında artık konutlara uygulanan %25 kira artış sınırının kaldırılması ile eski düzene geri dönülmüştür. Bu durum elbette yeni hukuki problemlerinde oluşmasına sebebiyet vermektedir. Uygulamada çıkan kararlar ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile hukuki süreci takip etmeye çalışacağız. Kiracılar mutlaka kira bedellerini zamanında yatırmaya özen göstermeli ve kiralanan taşınmaza iyi bakmalıdırlar. Ev sahipleri kira artış bedelleri noktasında TEFE TÜFE oranında kira artışı yapma hakkına sahiptirler. 5 yılı doldurmuş kiracılar için ev sahipleri kira bedelinin arttırılması davası açma yoluna gidebilir.
