AV. GİZEM GONCE ile bir araya geldik ve kira hukuku ile ilgili en çok merak edilenleri kendisine sordum. Kiracı ya da ev sahibi iseniz bu röportajı mutlaka okumalısınız…
Kira tespiti davası kiralanan hangi taşınmazlara ilişkin açılır?
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Taraflar arasında yapılan yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamamaktadır. Kira bedelinin tespiti davasında açarken öncelikle davacının dava açmada hukuki yararı bulunmalıdır. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırımına ilişkin bir düzenleme olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilme hakkına sahiptir. Kiracının kira bedelinin tespiti davasında hukuki yararı; fazla olan kira bedelinin düşürülmesi, kiralayanın ise düşük kira bedelinin arttırılmasıdır. Paylı bir mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini için kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdırlar. Tek ortağın kira bedelinin tespiti davası açması halinde diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılma hakkına sahiptirler. Kiracı ve kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmanın olması halinde, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılmakta olup bu durumda kira tespit davası açılamamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 bendinde; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Stopaj ve KDV ödeme yükümlülüğü kiracıya mı kiralayana mı ait olur?
Stopaj ve KDV vergilerinin ödeme yükümlüsü, kiraya verendir. Fakat kiraya veren, karşılıklı anlaşma yaparak her zaman bu vergileri kiracıdan talep etme hakkına sahiptir. Vergilerin kimin tarafından ödeneceği konusunun çözümü vergi hukukunda değil, taraflar arasında kurulan kira ilişkisinden kaynaklı kira sözleşmesindedir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, KDV’nin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği açıkça kira sözleşmesinde belirtildiyse veya sözleşmede kira bedeli “KDV hariç” ibaresi ile belirtildiyse, kiracı kira bedelinin dışında KDV tutarı kadar bir meblağı daha kiraya verene ödemek zorundadır. Burada kiracının ödeyeceği bu vergi olarak kabul edilmemekte olup kira borcunun bir kısmıdır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendiğine ilişkin anlaşmanın yer alması veya bu konuda hiçbir anlaşmanın yer almaması halinde, kira bedelinin KDV tutarını da içerdiğini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracısından kira bedelinin dışında ayrıca bir ödeme talep edememekte olup yerleşik Yargıtay’ın içtihatları da bu yönde olduğu görülmektedir.
Kiralayan annesi ve babası için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir. Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır. Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Kiralanana ihtiyacı olduğunu iddia eden kiralayanın, kendi oturduğu daireyi kiracıya teklif etmemesi, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı sonucunu doğurmamaktadır. Yargıtay kararlarında, konut ihtiyacını ileri süren kiralayanın, kirada olan birden fazla oturulabilir mahiyette taşınmazı mevcutsa kiralayanın, bu taşınmazlar arasında samimi bir şekilde tercih yaparak tahliye davası açması. Kiralayanlar bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar. Bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir. Yargıtay tarafından da desteklendiği üzere kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamamaktadır. Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. İhtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği Yargıtay kararlarında vurgulanmıştır.
Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı konutu kiralayana aittir. Konutu kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Konutu kiralayan ve malik olmayan 3.kişiler de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı şekilde malik olmasına rağmen kiralayan kişi olmayan konut ihtiyacı sahibi de tahliye davası açabilir. Kiralayanın malik olması şart değildir. Malik olmayan kiralayan da bu davayı açabilir. Yargıtay vermiş olduğu bir karar da “malik olmayan kiralayan tarafından ihtiyaç nedeniyle gönderilen ve fesih iradesini içeren ihtarnameye göre malikin dava açabileceği kabul edilerek işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesini” doğru bulmayarak malik olmayan kiralayanın da dava açılabileceğine karar vermiştir.
Aynı taşınmaza ilişkin iki ayrı kira sözleşmesi olması halinde hangi sözleşme esas alınır?
Uygulamada özellikle sık karşımıza çıkan bir konu olması sebebiyle böyle bir soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ediyorum. Kiracı ve kiralayan tarafından özgür iradelerine uygun olarak akdedilen kira sözleşmesinin geçerlilik şartlarının taşıyor olması kira sözleşmesinin ayakta kalması için önem arz etmektedir. Farklı tarihlerde düzenlenmiş farklı kira sözleşmelerinin varlığı halinde yargıtay’ın farklı görüşleri mevcuttur. Kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli gerekçelerle birden fazla kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Genellikle, düşük bedelli imzalanan kira sözleşmesi daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilmekte, yüksek bedelli kira sözleşmeleri ise taraflar arasında fiilen uygulanmaktadır. Yargıtay tarafında vergi dairesine verilmek üzere hazırlanan kira sözleşmesi muvazaalı kabul edilmekte, yüksek bedelli kira sözleşmesi ise geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay, kiracının daha yüksek bedelle kira sözleşmesi imzalamasının fiili ve hukuki hiçbir çerçevesinin olmadığını, dolayısıyla yüksek bedelle imzalanan sözleşmenin muvazaalı olmayıp geçerli olduğunu tespit etmiştir.
Kira parasının ödendiği banka hesap özeti ile kira sözleşmesinin başlangıcı ve sonu tespit edilebilir mi?
Kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin hangi tarihte ödeneceği yazılmış olmalıdır. Kira sözleşmesinde belirtilen tarih/tarihler arasında kira bedeli yatırılmadığında kiracı temerrüde düşmüş kabul edilir. Bu noktada kira bedelini kiracıdan tahsil etmek amacıyla kiralayan İcra Müdürlüğü tarafından ödeme emri gönderilmesi talebinde bulunma hakkına sahiptir. Kira sözleşmelerinin başlangıcı ve sonu kira bedellerinin ödenmesi ile tespit edilememektedir. Kira bedellerinin ödenmediği aylarda kira sözleşmesinin de geçerli olduğu göz önüne alındığında bu noktada kiralayanların hak kaybı yaşayacağı durum ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmeleri öyle bir sözleşmedir ki, tarafların yazılı ihtarı olmaksızın kendiliğinden sonlandırılamaz. Bu sebeple kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin de sonu olarak addedilememektedir.
Ev sahibi, ‘Salgın yüzünden konutun değeri arttı. Bölgemizde kiralar yükseldi’ diyerek, TÜFE oranında artışa ek kiraya seyyanen bin TL daha zam isteyebilir mi?
Son dönemde en çok karşımıza çıkan konu artan kira bedelleri. Ancak bilindiği üzere Resmi Gazetede “MADDE 4- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. “GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Hükmü açıklanmıştır. Bu madde uyarınca %25 artış dışında bir artış yapılması hukuken mümkün değildir. Kiralayan kişilerin ayrıca kira zammı istemelerinin hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesinde artış oranı yoksa kira parası artırılabilir mi?
Gerek yenilenen dönemlerde gerekse sözleşme süresi henüz tamamlanmadan önce kira bedelinin hangi oranda artacağı kira sözleşmesi ile kararlaştırılabilir. Bu türden sözleşme ilişkileri kira bedelinin tespiti davası açılmasına yer ve gerek bırakmamaktadır. Kira bedeli artışının kira sözleşmesi gereği gerçekleştiği durumlarda, sözleşmeye uygun artışı yapmayan kiracıya karşı açılacak dava olağan bir ifa davasıdır. Her yeni kira döneminde yapılacak artışın sözleşmeyle belirlenebilmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun hükümlerinin uygulanması sonucudur. Sözleşme süresi içerisinde yapılacak artışa ilişkin olarak taraf iradelerinin sınırlanması da, aynı şekilde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun hükümlerinin uygulanması sonucudur. Türk Borçlar Kanunu kira bedeli artışının dava yoluyla sağlanması yerine sözleşmeye dayanmasını tercih eden, tarafları bu yönde sözleşme yapmaya teşvik eden bir uygulama kabul etmiş olup, diğer yandan da, kira tespit davaları yoluyla sağlanan denetimi sözleşmeye dayalı artışlar bakımından da etkin kılmanın yolunu bulmuştur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmede yer alan artış şartlarının önemi daha da öne çıkmaktadır. Beş yıllık periyotlar tamamlanınca kira bedelinin rayice göre belirlenmesini sağlayan kira tespit davası açma olanağı, sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taraflara tanınmaktadır. Kira sözleşmesinde bu yönde bir düzenleme bulunmaması halinde taraflar bir araya gelerek eksik olan hüküm yönünden bir belirleme yapabilirler. Kira bedelinin yenilenen dönemde arttırılmayacağına ilişkin bir karar verildi ise bunu da açıkça sözleşmeye yazmaları gerekmektedir.
Kiracımın geçen eylül ayında sözleşmesi bitti. Ben ağustosta sözlü şekilde, ocakta kendim taşınacağım için evi boşaltmasını istedim. O da ev bakacağını söyledi. Sonra ev bakmadığını ve sürekli beni oyaladığını öğrendim ve sözleşme otomatik yenilenmiş oldu. Ben evimde kendim oturacağım. Bu yüzden kiracımın çıkmasını istiyorum ama iyi niyetim kötüye kullanıldı. Acaba hukuksal dayanaklarım nedir? Kiracımı nasıl çıkartabilirim?
Son dönemde en sık karşılaşılan konu kiracının evden çıkmaması hususudur. Ev sahipleri ihtiyaç sebebiyle kendi evlerinde oturacaklarını beyan ederek kiracılarını kiralanandan tahliye etme iradelerini mutlaka noter kanalı ile ihtarname göndererek belirtmeleri gerekmektedir. Yeni dönem kira yılında sözleşmelerinin yenilenmeyeceğini ve ihtiyaç sebebiyle taşınmazda ev sahibinin oturacağını açıkça yazmaları ve ihtarnameyi kiracıya göndermeleri gerekmektedir. Aksi durumda kiracıların taşınmazdan tahliye edilmesi prosedürü hukuki olarak başlayamamakta ve kiralayanlar da bu nokrada mağduriyet yaşamaktadırlar.
“Ev sahibim sözleşme devam etmesine rağmen çıkmamı istiyor” diyen kiracının hakları nelerdir?
Kiracı ile kiralayan arasında yapılan sözleşme devam ederken, kiracının tahliye edilmesi talebi hukuken geçerli kabul edilmemektedir. Kiracının kira sözleşmesinin gerekli şartları haiz olması durumunda sahip olduğu bir takım hakları bulunmaktadır. Bu haklar, genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler kapsamında kiracı, kiraya verenden birtakım taleplerde bulunabilir. Kiralanan hangi maksat ve amaç için kiralanmışsa, kiralananı o maksada elverişli olarak kiraya verenden teslim alma hakkı. Kira sözleşmesi süresi içerisinde kiralayanın kullanımını engelleyen hususların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı. Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı. Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı. Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiralananda yapılan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı. Ayıbın giderilmesini isteme hakkı. Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Örneğin; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti vb. yan giderleri kiraya verenden talep edebilir. Üçüncü bir kişinin kiralananda hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden, davayı üstlenmesi ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep etme hakkı. Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı. Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, aidat vb. ) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim. Son olarak neler söylemek istersiniz?
Öncelikle böylesine güzel soruları yönelttiğiniz için ben çok teşekkür ederim. Son dönemde artan kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan kira davaları nedeniyle sık sık bizlerde bu süreçlerde hukuki destek vermeye çalışıyoruz. Kiracıların ve kiralayanların dikkat etmesi gereken en önemli husus kira sözleşmesinin düzenlenmesi aşamasıdır. Kiracılar kira sözleşmesi düzenlenirken imzaladıkları sözleşmeyi inceleyerek imza atmaları haklarını bilmeleri açısından önem taşır. Kiralayan taraflarında kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazdan tahliye edilmesi yönündeki taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olması sebebiyle bir geçerliği bulunmamaktadır. Kira bedellerinin zamanında ödenmesi halinde kiracılar 10 yıl süre ile taşınmazda oturma hakkına sahiptirler. Kira sözleşmesinin 5. Yılında ise kira tespit davası açma hakları bulunmaktadır.
