Ülkemizde yaşanan ekonomik sorunlar nedeniyle kira artış oranlarında anlaşamayan taraflar çoğu zaman yasal yollara başvurmaktadır. Kiraya verenin kiracının ödediği bedeli belirli aralıklarla artırmak istemesi normaldir. Zira mevcut ekonomik koşullar ve ülkemizin içinde bulunduğu enflasyon oranları göz önüne alındığında kira bedelinin artırılmadan sabit kalması beklenemeyecektir. Ancak ev sahibinin yapacağı kira artışına ilişkin kanunumuzda bazı sınırlamalar mevcuttur. Bende bu alanda çalışmalarını yürüten Av. Begüm SÖNMEZ’ e tüm merak edilenleri sordum işte detaylar;
Son dönemlerde artan kira fiyatları karşısında kiracıların yaşadığı sosyal ve ekonomik sorunlar nelerdir?
Ev ve iş yeri kiralarının, gerek ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum, gerekse yakın zamanda yaşanan deprem felaketi nedeniyle fahiş oranlarda arttığı hepimizin malumundadır. Bu durum ise, ev sahiplerini piyasa rayicine oranla düşük kira ödemekte olan eski kiracıları evden tahliye etme niyetine itmekte olup,ev sahipleri, mevcut kiracılarını evden tahliye ederek evlerini daha yüksek kiralarla kiraya verebilmek için yargıya başvurmaktadır.Özellikle İstanbul'daki Sulh Hukuk Mahkemeleri son zamanlarda kira davalarıyla oldukça meşgul durumda olup, mahkeme kalemlerinde bu tip dosyalarda adeta yığılma yaşanmaktadır. Kiracılar ise hem yargılama süresi boyunca psikolojik olarak yıpranmakta, hem de artan kira fiyatları nedeniyle bütçesine uygun ev bulamamaktadır.
Peki kiracıların yasal hakları nelerdir?
Kiracıların yasal haklarını bilmesi, gerek ev sahipleri ile yaptıkları müzakerelerde, gerekse yargı sürecinde büyük önem taşımaktadır. Her şeyden evvel, kiracının bir mahkeme kararı dışında evden tahliye edilmesi mümkün değildir. Kiracının ev sahibine kira borcu olması, kiralanan evin satılması gibi durumlar da dahil olmak üzere ev sahibinin "yarın evi boşalt" baskısının hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. Keza sözleşme süresinin bitmesi de ev sahibine, on uzama yılından evvel sözleşmeyi feshetme hakkı vermeyecektir. Konut ve barınma hakkı Anayasal haklardan olup, kiracıların, ev sahiplerinin tahliye baskısı altında yaşam sürmesi, konut ve barınma hakkının apaçık ihlali olmakla beraber, aynı zamanda bu tahliye baskısının devamlı surette gerçekleştirilmesi kişilerin huzur ve sükununu bozma suçuna sebebiyet verecektir.
Ev sahibinin yasal hakları nelerdir?
Kiracının kira borcu bulunuyorsa, kiracının kendisinin yahut altsoyunun kiralanana ihtiyacı doğmuşsa, kiralanan ikamet emek üzere yeni satın alınmışsa; ev sahibinin yasal sürelere uymak koşuluyla her daim yargıya başvurma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu halde önemli olan husus, yasal sürelere uymak ve ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.
Kiracı, sözleşmede düzenlenen zam oranını uygulamıyorsa ne yapılabilir?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Fakat burada geçici olarak getirilen yüzde 25 düzenlemesini haricen irdeleyeceğiz. Kiracı ile ev sahibi aralarında sözlü olarak enflasyondan yahut sözleşmede düzenlenenden düşük bir zam oranında mutabık kalsalar dahi, ev sahibi daha sonradan son beş yılın eksik yatırılan zamlara ilişkin kira bedellerini icra takibi ile topluca talep edebilmekte, kiracılar ise yüklü miktarda borcu yasal süre içerisinde ödeyemezse tahliye tehdidi altında kalabilmektedir. Yargıtay son yıllarda geliştirdiği içtihatlarında, taraflar arasındaki sözlü anlaşmalardan ziyade, taraflarca imza edilen yazılı sözleşmeye değer vermektedir. Bu nedenle taraflar enflasyondan yahut sözleşmede düzenlenenden daha düşük kira zammı yapılmasında mutabık ise, bu anlaşmanın taraflarca yazılı hale getirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilecektir.
Kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme hakkında bilgi verir misiniz?
TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli Genel Kurulu’nda verilen önerge ile 7409 sayılı Kanun’a eklenen 4. Madde ile Türk Borçlar Kanunu’muza geçici madde eklenmiş, kira artışlarına yüzde 25 oranda sınırlama getirilmiştir.Öncelikle bu düzenlemenin geçici ve yalnızca konutlar hakkında olduğunu, beş yıldan kısa süreli kira ilişkileri bakımından uygulanacağını, 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olacağını belirtmek isterim. Dolayısıyla iş yerleri ve beş yıldan uzun süreli konut kiralamaları kapsam dışında. Maddenin yürürlüğe girdiği tarihten, ki bu tarih maddeninResmiGazete’deyayınlandığı tarih olan 11 Haziran 2022 tarihine tekabül ediyor,1 Temmuz 2023 tarihine kadar oturduğu evin kira sözleşmesi yenilenen kiracılar ise bu düzenlemeden yararlanabilirler.
Düzenlemenin kira tespit davalarına etkisi nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. Ve 3. Fıkralarında iki tip kira tespit davası düzenlenmiştir. TBK md. 344/2’de yer alan kira tespit davaları; sözleşmede kira artış oranı taraflarca belirlenmemişse, kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından belirlendiği davalardır. Bu tip kira tespit davaları, yüzde 25 maddesinin kapsamında olup, hakim tarafından verilecek kararda yüzde 25 sınırı gözetilecektir.
TBK md. 344/3’te yer alan kira tespit davaları ise, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlendiği davalardır. Bu tip kira tespit davaları yüzde 25 maddesinin kapsamında olmadığından, hakim tarafından verilecek kararda yüzde 25 sınırı uygulanmayacaktır.
Dolayısıyla ev sahipleri, şayet sözleşmenin başlangıç tarihinden bu yana beş yıl süre geçmişse; yüzde 25 düzenlemesinin yürürlük süresi içerisinde de kiranın rayice göre belirlenmesi için kira tespit davası açabilirler.
Düzenlemenin taraflar üzerindeki etkisi nedir?
Bu düzenlemenin ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ihtilafları ne yazık ki dindirmediğini söyleyebiliriz. Ev sahipleri bu yasa nedeniyle evlerini satış göstermek suretiyle kiracıları tahliye yoluna gitmekte yahut kayıt dışı anlaşmalar ile yüzde 25 oranı aşılmakta, kiracılar tahliye baskısı nedeniyle yasal oranı aşan zamlara mahkûm edilmektedir. Keza tek geçim kaynağı ev kirası olan kimi ev sahipleri de yüzde 25 düzenlemesi nedeniyle geçimlerini sürdürmekte zorlanmaktadır. Zira et, süt, benzin fiyatlarına yapılan zamlar hakkında ne yazık ki aynı sınırlandırma düzenlenmemiştir.
Kiracı yüzde 25'in üzerinde bir oranda zam ile kira bedeli ödemişse ne olacak?
Kiracı şayet yüzde 25'in üzerinde zam yapmışsa, aşan kısım için yargıya başvurabilir, ev sahibi hakkında icra takibine girişebilir. Bu halde ev sahibi, dosya ve avukatlık masrafları ile beraber fazla yapılan zammı iade etmek durumundadır. Zira ilgili düzenlemede yüzde 25'in üzerinde zam oranı öngören sözleşmelerin geçersiz olacağı açıkça ifade edilmiştir.
Ne öneriyorsunuz?
Toplum olarak zor zamanlardan geçiyoruz. Kira fiyatlarının bu denli artması ev sahiplerinin suçu olmadığı gibi, yüzde 25 düzenlemesi yahut mevcut kiranın rayice oranla düşük kalması da kiracıların suçu değil. Bu nedenle öncelikle birbirimizi suçlamaktan vazgeçmek, akabinde ise karşılıklı empatiye dayalı bir müzakere gerçekleştirmekbizler için en sağlıklı olan yoldur. Ancak yine anlaşamıyorsak o halde yargıya başvurmak gerektiği ve süreç içerisinde muhakkak hukuki danışmanlık alınması gerektiği kanaatindeyim.
