Gayrimenkul yatırımından önce okunması gereken röportaj...

Ülkemizdeki dalgalanan kurları ve gayrimenkul piyasasını işin ehli, uzman eğitmen broker Erdal Ercelep’ten dinledik;

22 Ekim 2020 Perşembe 16:21
269 Okunma
Gayrimenkul yatırımından önce okunması gereken röportaj...

FUNDA AKOSMAN ERMAN

Merhaba, Erdal Bey kısaca sizi tanıyabilir miyiz? 

Adım Erdal ERCELEP1968 Doğumluyum. İlk ve orta öğrenimimi Ankara Mimar Kemal ilköğretiminde yaptım. Sonra; Türk Silahlı Kuvvetlerine katıldım. Yedi coğrafi bölge, sekiz değişik ilde 27 yıl görev yaptıktan sonra 2011 yılında kendi isteğimle emekli oldum. Bir süre İsviçre ve Fransa da bulundum. Daha sonra Las Vegas, Los Angeles, Hollywood, San Franscisco ve New York’ta hem sektörün dinamikleri hakkında bilgi edinmek hem de gezi amaçlı ABD ye gittim. Gerek yurt içi gerekse yurtdışında edinmiş olduğum tecrübelerimi ve bilgi birikimlerimi; gayrimenkul satış ve pazarlama uzmanı değerlendirmeye karar verdim.

Siz eğitimler de veriyorsunuz anlatır mısınız?

Türkiye’de faaliyet gösteren büyük gayrimenkul firmalarında yatırım uzmanı, eğitmen ve broker manager olarak çalışmaya başladım. Şu an yine büyük bir firmada broker /manager olarak müşterilerime hizmet vermekte ve seçkin danışmanlar yetiştirmekteyim.

Bu aralar piyasalar nasıl, sıkıntılar var mı ne durumda? Ekonomik krize rağmen hareketli sanki, ev fiyatları arttığı halde alıcı buluyor, sizin değerlendirmeleriniz nasıl?

Gayrimenkul sektörünün sıkıntılarını üç ana başlıkta değerlendirmek istiyorum.

1. Şu an herkesin emlakçılık yapmaya çalışmasıdır. Yöneticiler, kapıcılar, güvenlikler, evde canı sıkılan ev hanımları, hiçbir eğitim almadan bir masa bir sandalye atarak emlak ofisi açanlar, eşinin dostunun malını pazarlayarak kayıt dışı çalışanlar hatta doktorlar ve avukatlar bile emlakçılık yapmaktadır daha doğrusu yapmaya çalışmaktadır.

Bunun neticesinde %2 hizmet bedelinden kurtulmaya çalışan alıcı veya satıcıların yaşadığı kötü sürprizlerden bazıları: 

* %30’lara varan yanlış fiyatlama ile zararına işlem yapmakta 

* Tam tapu işlemi esnasında sürpriz şerhler icralar karşılaşmakta,

* Tapu dairesini yanıltmadan dolayı ciddi vergi cezaları ödemekte 

* 5 yıl öncesi satışından dolayı büyük değer artış vergilerine maruz kalmaktadır

* Neticede %2 danışmanlık ücretinden kaçarken büyük zararlar eden müşterilerle doludur.

2. Belediyeler; rayiç belirlerken gerçek değerine yakın değer belirlemesi gereklidir. Bakıyoruz 1.000.000 TL’lik yere belediye 200.000 TL rayiç belirlemiş. Alıcı ve satıcı doğal olarak aradaki rayiç bedelle gerçek bedel arasındaki vergi farkı olan 32.000 TL’yi ödememenin yollarını arıyor

3. Devlet 1 sayfa A 4 Büyüklüğündeki tapu kağıdında bir isim değişikliğine %2 alıcı ve %2 satıcı olmak üzere yüzde 4 gibi ciddi bir vergi alıyor. Az önceki örnekte belirttiğim gibi 1.000. 000 TL de 40.000 TL gibi büyük bir bedel alıyor. Doğal olarak müşteriler rayiçten işlem yapmak istiyor.

İyi bir Broker nasıl olmalı?

İyi bir Broker nasıl olmalıdır. Önce nasıl olmaması gerektiğini söyleyeyim. Yeni başlamak isteyen danışman adayına pembe bir tablo çizerek; sırf sırtından para kazanmak amacıyla ona zengin olacağı hayali ile iyice analiz etmeden danışmanlığa başlatmamalıdır. Sonra bir masa ve sandalye vererek; ne yaparsan yap portföy bul, onu pazarla, reklam ve masrafların beni ilgilendirmez, sat ve kazancının çoğunu bana ver dememelidir. Kabaca anlatımı maalesef böyledir.

İyi bir broker; baş danışman olmalıdır. Danışmanının beceremediği, bilmediği yerde yol gösterici olmalıdır. Gerekirse portföy desteği ve reklam masrafları desteği verebilmelidir. Danışmanın zayıf ve güçlü yönlerini görerek eğitim vermelidir. Temel ahlaki değerlerde asla taviz vermemelidir.

Ülkemizde şehir şehir durumlar farklı mı yoksa olan bir dalgadan tüm ülke aynı mı etkileniyor? Ekonomik iniş çıkışlardan çok etkilenmemek için ne tedbirler alınabilir?

Biraz da gayrimenkul üzerine konuşmak istiyorum. Bu pandemi sürecinde; alıcılar müstakil konutlara, teraslı evlere ve kıyı şeritlerine hücum ettiler. Yaz döneminde kredi faizlerinin düşüklüğü, 1 yıl hatta bazen 2 yıl ödenmeden satılması birçok alıcıyı cezbetmiş ve satın almaya yöneltmiştir. Alıcılar artık evin fiyatını değil de sadece ödeyeceği taksite göre analiz etmeden alım yapmışlardır. Doğal olarak fiyatlar sebepsiz yere %30 ila %100’ün üzerinde artış kaydetmiştir. Ama olmamasını istediğim ve alıcıların hesaba katmadığı en önemli anekdot şudur…

YA PANDEMİ UZARSA! 15 YIL MEMURİYET HARİÇ ÇALIŞMA GARANTİSİ OLAN HANGİ İŞLER VAR? 3 AY ÖDENEMEYEN TAKSİTLERDE BANKA HUKUKİ İŞLEMİ BAŞLATIR. UMARIM 2. BİR MORTGAGE KRİZİ BENZERİ TÜRKİYEDE PATLAMAZ.

Ne yapmalı peki?

Gereksiz yere alım ve satım yapmak yerine ihtiyaç duyulduğu zaman almalı veya satmalı. Eğer ki borca girilecekse 6 ay işsiz kalacağı düşünülerek alım yapılmasıdır

Hedefleriniz hayalleriniz neler?

Hedefim, kaliteli danışman yetiştirmek, dürüst danışman yetiştirmek, ülkemize faydalı olmak adına ciddi katma değer katmak. Bir satış sonrası; gayrimenkul danışmanı, ofis sahibi, tapu dairesi, onlarca usta ve işçileri gelir elde etmektedir. Ayrıca satmak ve almak zorunda olan insanların sıkıntısını gidermenin keyfi; tapudan güle oynaya resim çektirip bir yemek yemek apayrı bir hazdır.

Siz sanatla da ilgileniyorsunuz saksafon çalıyorsunuz, size neler hissettiriyor?

Evet sanatla da ilgileniyorum. Profesyonel olarak enstrüman çalıyorum. Engelli okullarında konserler verdim ve çok eğlendim. Ne zaman isterseler de giderim. Expertiz yaptığım evlerde piyano görünce mülk sahiplerinin şaşkın bakışları arasında çalıyorum. Maalesef emlakçıların adı biraz kötü çıkmış. Metrekare yalanları, ulaşıma yakın yalanı, iskan yalanı, fiyatta abartıp hakkının üzerinde para kazanma hırsı, sahibinden de sahte konum ve resimler yalanı vb. yalanlar çok sık kullanılan yalanlardır. Profesyonel danışmanlık hizmeti verdiğim müşterilerimin; 10 senedir aynı mülklerini ve diğer mülkleri defalarca işlemle sonuçlandırmış olup piyasadaki kötü algının herkes için geçerli olmayacağı inancını vermenin keyfini yaşıyorum. Çok büyük beklentim olmadığı için memnun müşterilerimin olması, arayıp sorması bile büyük mutluluk vermektedir.

Genç yatırımcılara ve emlak işi ile uğraşanlara tavsiyeleriniz neler olur?

Sonuç olarak 10 yıldır benim tüm danışmanlarıma verdiğim eğitimin özeti şöyledir:

* Satıcıyı kandırmayın (satış bedelinden %2 ile alacağınızı söyleyin ve doğru değerleme yapın).

* Alıcıyı kandırmayın (aldığı zaman %2 ödeyeceğini bilsin).

* Devleti kandırmayın (faturalandırın ve tapuda tam değerinden gösterin).

* Şirketinizi kandırmayın (Kazancınızı gizlemeyin, tam sadakat ve disiplinle çalışın).

* Elinizden geleni değil; elinizden gelenin bir adım ötesini yapıp fark oluşturun.

* Para kazanmaya değil; insan kazanmaya çalışın.

Bu güzel sohbet için teşekkürler…

Bende teşekkür ederim, sevgi ve selamlar. 

Önce Vatan Gazetesi

Yorumlar
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.